Købe vs. leje et hjem

Hvis du aldrig har ejet et hjem, "Leje vs. Køb"er en af ​​de vigtigste beslutninger, du nogensinde vil tage. Der er flere faktorer, du skal overveje, før du tager springet.

Sammenligningstabel

Køb af et hjem kontra leje af et sammenligningstabel

	Købe et hjem	Leje et hjem
Forudgående omkostninger	Høj - Nedbetaling, realkreditgebyrer	Lav - første og sidste måneds husleje og et depositum
vedligeholdelse	Køberen skal vedligeholde	Udlejer skal vedligeholde
Ændringer af ejendom	Køber kan foretage ændringer, ombygge, tilføje ejendom	Lejere har typisk ikke tilladelse til at foretage ændringer af ejendommen

Indhold: Købe vs leje et hjem

• 1 Har det økonomisk mening?
• 2 Prioritetsrenter
• 3 Mulighed for nedbetaling
• 4 skatter
• 5 Lejestigning med inflation
• 6 Vurdering i husets værdi
• 7 Transaktionsomkostninger ved køb
• 8 Mæglerprovisioner ved salg
• 9 Tid og kræfter
• 10 Lejeforhold
• 11 Henvisninger

Gør det økonomisk fornuft?

For de fleste er det delvis en investeringsbeslutning at købe et hjem. Penge, der bruges på husleje, betragtes ofte som penge ned ad drænet - for aldrig at blive set igen. Men dette er ikke det fulde billede. Beslutningen om husleje vs. køb skal redegøre for flere variabler:

1. Prioritetslån
2. Mulighed for nedbetaling
3. Skatter
4. Lejestigning med inflation
5. Vurdering i husets værdi
6. Transaktionsomkostninger ved køb
7. Mæglerprovisioner ved salg
8. Tid og kræfter med at købe, sælge og vedligeholde et hjem (subjektivt - svært at kvantificere)

Mens hver af disse faktorer kan være en kompliceret parameter i sig selv, kan du tage nogle realistiske antagelser for at starte din analyse. Når du bliver fortrolig med beslutningsmodellen, kan du justere den for at tilføje flere parametre eller håndtere mere kompleksitet.

Prioritetsrenter

Afhængig af din kredithistorie og beskæftigelses- / indkomstsituation vil den rentesats, du får, være forsigtig. Du kan også beslutte, om du vil tage et fastforrentet lån eller et variabelt rentelån. Forudsæt en fast rente for leje vs. købanalyse. Lad os sige, at dit lånebeløb er $ 200.000, og renten er 6,5% (fast) over 20 år. Dette svarer til en månedlig sats på ca. 0,54% og $ 1,491 i månedlige betalinger. I løbet af 20 år betaler du $ 357.875 til din långiver - $ 200.000 heraf går til dit hovedbeløb, og $ 157.875 vil blive betalt som renter.

Det interessante ved pantebetalinger er, at selv om de månedlige betalinger ikke ændres over 20 år, varierer størrelsen af ​​den faste månedlige betaling, der går mod renter mod det beløb, der reducerer den udestående hovedstol hver måned. Kort sagt, i de første par år af dit prioritetslån, vil en stor del af dine betalinger gå mod renter, og du vil næppe skære væk hos hovedstolen. I de sidste par år vil de fleste af dine betalinger være til hovedstolen.

I vores eksempel på $ 1.491 i månedlige betalinger over 20 år er den gennemsnitlige rentebetaling $ 1.071 pr. Måned i det første år og kun $ 51 i det sidste år af dit prioritetslån.

Hvorfor er dette vigtigt?

I de første par år af dit prioritetslån falder dit udestående lånebeløb næppe. Så hvis du kun planlægger at bo i huset i et par år, er din egenkapital (værdien af ​​huset - udestående lånebeløb) ikke særlig høj.

Mulighed for nedbetaling

En anstændig nedbetaling (15% af boligværdien) sænker normalt den rentesats, du bliver nødt til at betale. Lad os sige, at du udskyder $ 40.000 som en nedbetaling, når du køber dit hjem. Disse $ 40.000 er som en investering, du foretager i et aktiv (dit hus) i håb om, at aktivet vil værdsætte. Hvis du skulle investere $ 40.000 på en online opsparingskonto, kunne du tjene 5% rente (risikofri) hvert år. Hvis du investerer i egenkapital og er heldig, kan afkastet være endnu højere.

Kort fortalt forlader du muligheden for at investere dette beløb i andre aktiver, der kan give afkast. Antag, at du har andre investeringsmuligheder, som du ved, vil give dig et vist (X) afkast på investeringen. Dette "X" spiller en vigtig rolle i den økonomiske model for leje kontra køb.

Skatter

Hvad du betaler

Når du køber et hjem, betaler du ejendomsskatter. Afhængig af hvor du bor, kan ejendomsskatten ligge på mellem 0,5 og 1% af værdien af ​​dit hjem.

Hvad du sparer

De ejendomsskatter, du betaler, samt de rentebetalinger, du foretager i året, er begge fradragsberettigede. Fangsten her er, at du kun kan kræve disse skattefradrag, hvis du specificerer dine fradrag og ikke tager standardfradraget.

Hvor meget du sparer

Lad os antage, at i en meget grundlæggende simulering af matematikken:

• Årlig ejendomsskat = $ 2.000 (A)
• Renteudbetalinger i året = $ 12.000 (B)
• Standardfradrag tilgængeligt = $ 8.000 (C)
• Din skatteandel - 28%
• Din indkomst - $ 85.000

Hvis du køber et hjem og specificerer dit fradrag, reduceres din skattepligtige indkomst med $ 14.000 (A + B). Hvis du lejer, reduceres din skattepligtige indkomst med $ 8.000 (C). Så "nettoeffekten" ved at købe et hjem på en skattepligtig indkomst er $ 6.000 (A + B-C). Og nettoskatbesparelsen pr. År er 28% af $ 6.000 i.e. $ 1.680.

For et fast rente er de rentebetalinger, du foretager, den højeste i det første år og reduceres i de efterfølgende år, efterhånden som din udestående hovedstol gradvis falder.

Lejestigning med inflation

Når vi bygger en finansiel model til sammenligning af leje og køb af et hjem, kan vi antage faste månedlige betalinger med en fast rente. Men i lejescenariet forventes det, at huslejen vil stige i løbet af de næste 20-30 år. Den årlige stigning i lejen kan antages at være 2-3% - i synkronisering med inflationen.

Du skal sammenligne pengestrømmen for køb (månedlig afbetaling, husejers kontingent, forsikring osv.) Kontra husleje. Husk også at huske på mulighedsomkostningerne ved at investere forskellen (Leje - Månedlig afbetaling eller omvendt, afhængigt af hvilken der er større).

Vurdering i husets værdi

På lang sigt (20-30 år) kan husværdier antages at værdsætte til en sats på omkring 5% hvert år. Afhængig af hvor du bor, og om du har at gøre med et enkelt familiehus, rækkehus eller condo, kan denne procentdel variere. Dette antal har en væsentlig indflydelse på resultatet af den finansielle leje kontra købsmodel.

Transaktionsomkostninger ved køb

Der er forskellige transaktionsomkostninger, som du vil pådrage dig, når du køber et hjem. Hjemmeinspektion, advokatgebyrer, lukning af pantelån, agentens gebyr, skatter, arkiveringsgebyrer osv. Behandle dette beløb, som du ville behandle forskudt (med hensyn til omkostninger ved at gå glip af muligheden for at investere disse penge andetsteds).

Mæglerprovisioner ved salg

Sælgeren betaler typisk provision til både købers og sælgers agenter. Med 3% hver fungerer denne provision typisk til 6% af værdien af ​​huset. Som du kan gætte, har dette en betydelig indflydelse på den økonomiske model. Du kan vælge at arbejde uden agenter og påtage dig 3% eller mindre provision i din model.

Tid og kræfter

At lede efter dit drømmehus kan beskatte og kan tage en masse tid og kræfter.

Når du lejer, er udlejeren ansvarlig for at fikse de fleste ting, der ofte går galt i huset (VVS osv.). Men når du køber et hjem, er du ansvarlig for al vedligeholdelse.

Folk kan også være nødt til at lave flere touch-ups og bruge tid og kræfter på, når de prøver at sælge deres hus.

Lejeforhold

En måde at finde ud af, om man skal købe eller leje, er at se på lejeforholdet: købsprisen for et typisk hus divideret med den årlige husleje for et lignende hus. Når husleje-forholdet er over 20, betyder det, at du skal overveje at leje. Mellem 15 og 20 skal du læne dig mod at leje, medmindre du finder et hjem, du virkelig kan lide, og planlægger at bo i det i lang tid. Hvis husleje-forholdet er under 15, er det mere fornuftigt at købe.

Lejeforhold for større storbyområder i USA er tilgængelige på New York Times websted.

Referencer

• Leje kontra egen: 7 faktorer, selv husejere bør overveje - Merrill Lynch