Konventionelt lån mod FHA lån
Share
Hjemkøbere, der har til hensigt at foretage en udbetaling på mindre end 10% af hjemmets salgspris, bør vurdere begge FHA-lån og konventionelle lån. En FHA
Indhold: Konventionelt lån vs FHA lån
- 1 Hvad er et konventionelt lån?
- 2 Hvad er et FHA-lån?
- 3 Kvalificering
- 3.1 Berettigelse til konventionelle lån
- 3.2 Støtteberettigelse til FHA-lån
- 4 Realkreditforsikring
- 4.1 Priser på prioritetslån
- 5 Lukningsomkostninger
- 6 Antagelige lån
- 7 Sanktioner ved forudbetaling
- 8 Accept
- 9 Fordele og ulemper
- 10 Popularitet
- 11 Henvisninger
Hvad er et konventionelt lån?
Konventionelle lån garanteres ikke af noget statligt agentur, men overholder generelt de retningslinjer, der er fastlagt af Fannie Mae og Freddie Mac. Når en långiver låner penge til en låntager, der ønsker at købe et hjem, sælger långiveren normalt lånet til enten Fannie Mae eller Freddie Mac. På grund af dette skal långivere sikre, at låntagere overholder Fannie og Freddies retningslinjer for lån.
Konventionelle lån er af to typer: konform og ikke-konform. Overensstemmende lån overholder Fannie og Freddie's retningslinjer og gælder for beløb under $ 417.000 (eller højere i nogle områder, der har en høj leveomkostninger). Uoverensstemmende lån er enten over udlånsgrænsen Fannie og Freddie sæt (se jumbo-pantelån) eller er lavet til låntagere, der ellers ikke kvalificerer sig til et konform lån (f.eks. Nogen med meget gæld). Ikke-konform lån har normalt en meget højere rente end konform lån.
Hvad er et FHA-lån?
FHA-lån garanteres af den amerikanske føderale boligadministration (dvs. FHA). Denne garanti reducerer risikoen for långivere ved udstedelse af lån og giver således långivere mulighed for at sænke deres kvalifikationskriterier. Dette gør undertiden FHA-lån til den eneste måde, låntagere med en dårlig kreditværdighed (<600) or low down payment (as little as 3.5%) can buy a home.
Til gengæld for denne garanti fra FHA (som praktisk talt er en garanti fra den amerikanske regering), skal låntager købe realkreditforsikring gennem FHA. Dette øger de langsigtede omkostninger ved lånet til låntageren, men muliggør køb af et hjem, der ellers kunne have været umuligt uden mere forhåndshjælp.
Ansøgningsprocessen er ens for både FHA-forsikrede og konventionelle pantelån. En forhåndsgodkendelse fra en långiver er normalt det første trin i låneansøgningsprocessen.
Berettigelse
Kvalificering af konventionelle lån
De fleste konventionelle lån kræver, at låntagere har en kredit score på mindst 620, og scoringer under 700 kan føre til enten ekstra gebyrer eller en højere rente. Konventionelle långivere, såsom banker eller kreditforeninger, kræver normalt en udbetaling på 20 procent (eller mindre ved køb af privat prioritetsforsikring) og har typisk et loft på 45% for gæld-til-indkomst-forholdet. Andre kriterier for konventionelle prioritetslån kan omfatte en stabil jobhistorie, fuld dokumentation af indkomst og aktiver og prisstabilitet i det kvarter, hvor hjemmet ligger.
Kvalificering af FHA-lån
FHA-lån kræver et mindstebeløb på 3,5% og kræver generelt, at låntagere betaler for FHA-realkreditforsikring. Den krævede minimum kredit score er 500; dog kun låntagere med en kreditvurdering på 580 eller derover kvalificerer sig til den laveste betalingsmulighed (3,5%). Andre er forpligtet til at lægge 10% ned.
Realkreditforsikring
FHA-lån kræver prioritetsforsikring, som skal betales både på forhånd og månedligt. De fleste 15- eller 30-årige FHA-lån kræver, at låntageren betaler 1,75% af lånebeløbet ved lukning sammen med en årlig fornyelsespræmie på 0,5% for lånets længde. Halvdelen af den forhåndsdefinerede realkreditforsikringspræmie refunderes, når huset sælges. Månedlige præmier er ikke påkrævet, hvis udbetalingen er mere end 22% af værdien af hjemmet. For de fleste FHA-låntagere er en sådan høj udbetaling imidlertid ikke mulig.
Konventionelle lån kræver ingen forhåndsbetaling til realkreditforsikring. Der kræves dog løbende realkreditforsikring for konventionelle lån, hvor låntageren har foretaget en udbetaling på under 20%.
Prissætning på prioritetslån
For låntagere, der prøver at vælge mellem et konventionelt lån og et FHA-lån, er prioritetsforsikringspræmier en betydelig faktor. Prisfastsættelse for privat prioritetsforsikring gennem en privat institution er risikobaseret for konventionelle lån. Dette betyder, at præmien er lavere for dem, der foretager en højere udbetaling, og dem, der har en højere kredit score. Dette er ikke tilfældet med FHA-lån; alle låntagere skal betale 1,75% af lånebeløbet på forhånd. Disse omkostninger er typisk bundtet i lånet.
Lukningsomkostninger
FHA-lån giver låntagere mulighed for at bruge penge, der er en gave fra en relativ, nonprofit-organisation eller et statligt agentur til at betale 100% af udbetalingen ved lukningen. Konventionelle lån på den anden side sætter nogle grænser for dette. For eksempel kan nogle konventionelle långivere undgå en låntager, hvis udbetaling hovedsageligt består af en gave fra en pårørende; konventionelle långivere vil normalt se, at størstedelen af udbetalingen består af midler, som låntageren har tjent og gemt.
Antagelige lån
FHA-lån er generelt antagelige, dvs. lånet kan overføres til en ny ejer, når et hus sælges. Den nye ejer kan overtage FHA-lånet uden yderligere omkostninger ved at få et nyt lån. Dette er en stor fordel for både sælgere og købere og kan gøre det lettere at sælge et hjem. Naturligvis skal den nye ejer opfylde kriterierne for et FHA-lån for at det kan overføres.
Teknisk set kan ethvert prioritetslån antages, men sådan overførsel af konventionelle lån er praktisk talt uhørt. FHA- og VA-lån er typisk de eneste lån, der kan antages. Selv FHA-lån er dog mindre tilbøjelige til at antages i de senere år.[1]
Sanktioner ved forudbetaling
En forskudsbetaling er et sanktionsgebyr, der pålægges låntagere, der tilbagebetaler et lån, delvis eller fuldt ud, for hurtigt, hvilket mindsker en långivers afkast for den oprindelige udlån af pengene. Forudbetalingsbøder er ikke tilladt i FHA-lån, mens der kan være gebyrer for at betale pengene tilbage tidligt med et konventionelt lån. Nogle stater tillader ikke forudbetalte bøder, og lånevilkårene varierer fra långiver, så det er en god ide at kontrollere kontraktaftaler, inden du træffer en beslutning. Forsøg at undgå lån, der har en forudbetalt bøde. Subprime-prioritetslån har sandsynligvis bøder forudbetalt.
Accept
Nogle ejerlejlighedskomplekser og investeringsejendomme, der ikke er ejere af ejere, tillader ikke FHA-finansiering, så et konventionelt prioritetslån kan være den eneste mulighed, når du køber en sådan fast ejendom; der er ingen sådanne begrænsninger med konventionelle prioritetslån.
Fordele og ulemper
Konventionelle prioritetslån er lettere at behandle og tillader, at egenkapitalen bygger hurtigere, da de kræver højere nedbetalinger. Imidlertid har låntagere brug for en god kredit score for at kvalificere sig til en lavere rente, og nogle långivere kræver op til 20% som en udbetaling.
Långivere til FHA-lån er mere villige til at se på det samlede kreditbillede i stedet for kun kreditvurderingen. De kræver en meget lavere udbetaling og har ikke et minimumskrav til kreditværdighed. De er et godt valg for dem med mindre end perfekt kredit score, låntagere med moderat gæld til indkomstforhold og dem, der ikke har mange penge til udbetalinger.
popularitet
Efter de finansielle kriser i 2008 er FHA-lån steget til en større procentdel af den samlede realkreditudstedelse.
Bruttoudstedelse af realkreditlån (inklusive refinansiering) i Amerika, efter type. Kilde: Bloomberg Referencer
- Wikipedia: Realkreditlån
- Wikipedia: FHA forsikret lån
