Afskærmning vs. kort salg

Når en låntager konsekvent ikke foretager pantebetalinger, afskærmes ejendommen. I en afskærmning, långiveren overtager ejerskabet af ejendommen og udsætter låntageren. Afskaffede ejendomme kan sælges på en auktion eller via traditionelle ejendomsmæglere. For låntagere skader en afskærmning deres kreditværdi dårligt.

EN kort salg bruges ofte som et alternativ til afskærmning, fordi det mindsker yderligere gebyrer og omkostninger for både kreditor og låntager. Den negative indvirkning på låntagers kreditværdighed er typisk mindre i et kort salg end i en afskærmning, men et kort salg involverer normalt meget mere papirarbejde for alle parter.

Sammenligningstabel

Afskærmning sammenlignet med sammenligning af kort salg

	Afskærmning	Kort salg
Få muligvis betalt et $ 3.000 eller mere flytningsincitament	Ingen	Ja
Bruges når	Låntager er misligholdt af betalinger	Låntager, der ikke er i stand til at foretage pantebetalinger, skylder mere end hjemmets nuværende værdi, og långiver er enig.
Solgt af	Långiver	Boligejer
Salgsmetode	Auktion ved trusteesalg	ejendomsmægler
Effekt på kreditvurdering og kredithistorie	Dråber 200 - 400 point. Forbliver på rapport i 7 år.	Slip 50 - 150 point. Fremgår af kreditrapporten, hvis kreditor rapporterer gældsreduktionen til kreditrapporteringsbureauer.
Initieret af	Långiveren	Husejeren
Fremtidige lån	Skal rapportere om fremtidige låneansøgninger	Maj eller måske rapporteres ikke om fremtidige låneansøgninger
Hvem har kontrol over fast ejendom	Långiveren	Husejeren
Restriktioner for fremtidige boligkøb	Kvalificeret i 5 år med begrænsninger eller 7 år uden begrænsninger	Kan købe straks under visse omstændigheder

Indhold: Afskærmning vs Short Sale

• 1 Kvalificering og brug
• 2 Hvordan virker afskedigelser og kort salg?
  • 2.1 Afskærmningsproces
  • 2.2 Kort salgsproces
• 3 Komplikationer for købere i Foreclosures vs Short Sales
• 4 Kreditvurdering
• 5 Fremtidig husejerskab
• 6 Nyeste afskærmningsnyheder
• 7 Referencer

Kvalificering og brug

Tvangsafregninger bruges, når en husejere har misligholdt sine boliglånsbetalinger. Långiveren overtager ejendommen, der blev pantsat som sikkerhed for lånet. Når en ejendom er udelukket, lægger långiveren den til salg og bruger provenuet til at inddrive prioritetsbalancen.

Kort salg er tilgængelige for låntagere, når de skylder mere end deres hjem nuværende værdi på markedet. Kort salg kan bruges både i situationer, hvor boligejer er aktuelle på deres pantebetalinger og når de er bagefter. Udlånsgodkendelse kræves dog, før et kort salg kan gennemføres; långivere er ikke forpligtet til at acceptere et kort salg.

Hvordan fungerer afskedigelser og short sales?

Afskærmningsproces

Afhængig af, hvilken stat en låntager bor i, kan afskærmning muligvis involvere retssystemet. Se domstolsafskærmning kontra ikke-domstolsafskærmning for mere information.

Efter tre til seks måneders ubesvarede betalinger registrerer en långiver en varsel om misligholdelse, der giver en låntager besked om, at han står over for afskærmning og giver ham en genindførelsesperiode for at gøre tingene rigtige ved at betale gæld eller løse andre tvister. Længden af ​​genindførelsesperioden varierer afhængigt af staten, hvor nogle stater giver låntagere kun fem dage til at bilægge tvister og gæld, og andre giver låntagere op til 90 dage.

Hvis pantens ubetalte saldo ikke udbetales inden for tre måneder, modtager husejeren en varsel om salg. Derefter auktioneres ejendommen ved en kurssalg til den højeste bud, der skal betale kontant inden for 24 timer. Åbningsbudet er normalt lig med den udestående lånesaldo og eventuelle yderligere advokatgebyrer, som banken måtte have afholdt.

Her er en video, der sammenligner processen og virkningen af ​​tvangsauktioner med korte salg baseret på fem hovedkriterier:

Kort salgsproces

Når markedsværdien af ​​ejendommen er mindre end den udestående prioritetslån, og låntageren ikke har råd til at betale pantelånet, kan långiveren (en eller flere banker) vælge at acceptere et kort salg. I et kort salg falder provenuet fra at sælge ejendommen under pantebalansen, hvilket er en af ​​grundene til, at långivere kan være tøvende med at acceptere en låntagers tilbud på et kort salg. Enhver ubetalt saldo, der skyldes långiverne efter et kort salg finder sted, er kendt som en mangel. Kortesalgsaftaler frigiver ikke nødvendigvis låntagere fra deres forpligtelse til at tilbagebetale mangler ved lånene, medmindre parterne er aftalt specifikt.

På et kort salg sælger husejeren huset på markedet med en ejendomsmægler. Det håndteres som ethvert andet hjemmesalg. Når husejeren har accepteret et tilbud, skal det også accepteres af banken. Det kan tage mellem 3 og 6 måneder for et kort salg at lukke, og dets succes er ikke garanteret. Imidlertid oprettede Federal Housing Finance Agency (FHFA) nye regler i 2012, der gør denne proces lettere og hurtigere. For eksempel skal prioritetsudbydere nu svare på et tilbud om kort salg inden for 30 dage efter modtagelse af det.

I august 2012 annoncerede FHFA foranstaltninger til at gøre kortsalg af undervandshuse - boliger, hvor det udestående pantelån er større end hjemmets nuværende markedsværdi - lettere for husejere, herunder at yde hjælp til folk, der har økonomiske vanskeligheder, men ikke har savnet pantebetalinger. I henhold til planen, der trådte i kraft i november 2012, er det kun prioritetslån, der er garanteret af Fannie Mae og Freddie Mac, der er berettigede til denne hjælp, og der er et loft på $ 6.000 på det beløb, som indehavere af anden prioritetslån kan modtage, når et kort salg er afsluttet. Denne foranstaltning er beregnet til at reducere incitamentsindehavere af anden prioritetslån til at købte over deres udsnit af hjemmesalgsprovenuet og således undgå forsinkelser og gøre det lettere at gennemføre salget. De nye regler giver også husejere med ubesvarede pantebetalinger og alvorlige økonomiske problemer mulighed for at indsende færre dokumenter, der skal godkendes til et kort salg. Husejere får hurtigere godkendelse, hvis de oplever en økonomisk vanskelighed som et mistet job, skilsmisse, død i familien eller jobflytting.^[1]

Komplikationer for købere i Foreclosures vs Short Sales

Foreclosures og short salg tilbyder dybe rabatter for købere. En person, der køber et hus på et kort salg, kan forvente, at huset koster 10% mindre end et almindeligt hjem på markedet; tvangsauktioner er endnu billigere, ofte med ca. 30%.^[2] Imidlertid er disse køb ikke uden komplikationer.

Det mest almindelige problem med afskærmede ejendomme er, at de ofte sælges "som den er", så huset kan have brug for reparationer, som nogle gange er meget dyre. Når en afskærmet ejendom købes på en auktion, skal køberen betale kontant samme dag, hvilket betyder, at de ikke kan få ejendommen inspiceret, og derfor ikke har nogen idé om omfanget af de nødvendige reparationer. Undertiden kan køberen af ​​en afskærmet ejendom blive forpligtet til at betale ubetalte ejendomsskatter fra den forrige ejer. Endelig giver indløsningslove mulighed for, at låntagere kan inddrive deres afskærmede hjem, selvom hjemmet blev solgt til en ny køber efter afskærmning. Dette kan medføre mange komplikationer for købere af afskærmede ejendomme.

Kort salgsejendomme købes også ofte til mindre end vurderingsprisen. Imidlertid kan processen være meget tidskrævende. Det tager normalt meget længere tid at købe en ejendom i et kort salg, fordi det ikke kun er køberen og sælgeren, der skal acceptere salget. Alle långivere, der har en panterettighed på ejendommen, skal også acceptere salget. Hvis det første prioritetslån er blevet solgt igen af ​​den oprindelige långiver, kan det nu ejes af flere banker. Hvis der er et andet prioritetslån i huset, kan långiveren (e) i det andet prioritetslån også være pantelånere. At få alle långivere til at godkende et kort salg tager tid og kan endda forhindre, at aftalen lukker, hvis en långiver ikke er enig, eller hvis sælgeren ikke længere kan foretage pantebetalinger i løbet af den lange ventetid (og derfor kan blive afskærmet). Det tager 3 til 12 måneder at færdiggøre de fleste salg. Desuden er kortsalg risikabelt for købere og sælgere, da banken kan trække huset væk fra markedet på ethvert tidspunkt uden følger.

Kreditvurdering

En afskærmning kan medføre, at en låntagers kreditvurdering falder med 200 til 400 point. Det forbliver på en kreditrapport i 7 år. Dette kan have en meget negativ indvirkning på fremtidig låntagning og endda jobmuligheder, i tilfælde hvor en potentiel arbejdsgiver kræver en sikkerhedskontrol af alle ansatte. Afskedigelser er en del af ens offentlige registrering.

Et kort salg kan forårsage et fald på 50 til 130 point i ens kredit score, selvom store reduktioner skyldes normalt, at låntageren er i misligholdelse af lånet. Kreditrapporter vil angive, at et lån i et kort salg blev "afviklet", "betalt som aftalt" eller "betalt mindre end fuldt ud."

Fremtidig husejerskab

Efter afskærmning på et hus er en person berettiget til at købe et andet hjem om 5 år, med nogle begrænsninger, eller om 7 år uden begrænsninger. Enkeltpersoner skal rapportere afskærmningen på alle fremtidige låneansøgninger.

Efter et kort salg kan den enkelte muligvis købe et nyt hjem med det samme, hvis deres betalinger aldrig var mere end 30 dage for sent, og långiveren ikke kræver, at de betaler lånet tilbage. Det kan dog være vanskeligt at finde en ny långiver.

Seneste afskærmningsnyheder

Referencer

• Wikipedia: Kort salg (fast ejendom)
• 'Kort salg' for at få en boost - Wall Street Journal
• Hvordan kan jeg få kontanter til at have gjort et kort salg? - About.com
• Fordele og ulemper ved at købe en afskærmning - FrontDoor.com