Retsafgørelse versus ikke-retslig afskærmning

I en retsafskærmning, långiver sagsøger den misligholdte låntager ved statsretten for at auktionere ejendommen for at inddrive ubetalte gæld. I tvangsafsigelser, långiveren auktionerer ejendommen uden at skulle gå til retten. Regler for, hvilken type afskærmninger der er tilladt, varierer afhængigt af staten, med omkring halvdelen af ​​de 50 stater, der bruger et retsafskærmningssystem.

Sammenligningstabel

Forskelle - ligheder - Domstolsafskærmning sammenlignet med sammenligningskort for ikke-retligt afskærmning

	Retsafgørelse	Ikke-retlig afskærmning
Behandle	Långiver sagsøger låntageren ved statsretten.	Debitor modtager en meddelelse om misligholdelse (NOD) og får at vide, at han har til hensigt at sælge ejendom.
Resultat	Ejendom auktioneres af amtsseriff eller en anden embedsmand. Sheriff udsteder en gerning til det vindende bud.	Ejendom auktioneres af långiver. Långiver kan selv byde. Højeste bud bliver ejendomsejer, men kan være nødt til at håndtere ubetalte ejendomsskatter eller udsættelsesmeddelelser for den nuværende lejer.
Involverede embedsmænd	Amt sheriff; domstole.	Amt-optager til registrering af meddelelser og gerning ved salg.
Hvis ejendom ikke kan sælges	Långivere modtager gerningen.	Långivere modtager gerningen.
Stater, hvor de er tilgængelige	Alle undtagen Michigan, New Hampshire, Tennessee, Utah, West Virginia og District of Columbia.	Lidt over halvdelen af ​​USA.

Indhold: Retsafgørelse versus ikke-retslig afskærmning

• 1 Fremskrivningsproces
• 2 regler varierer afhængigt af staten
• 3 Virkninger på gendannelse af boliger
  • 3.1 Forebyggelse af afskedigelser
• 4 Seneste nyheder
• 5 Trivia
  • 5.1 Afskærmningsstatistikker
• 6 bøger og videoer om afskærmning
• 7 Referencer

Fremskrivningsproces

Processen varierer fra tilstand til tilstand og kan være hurtig eller langvarig. Alternative muligheder, såsom refinansiering, midlertidige aftaler med långiveren eller konkurs, kan hjælpe husejere med at undgå afskærmning.

Ved domstolsafskærmning skal långiveren bevise, at låntageren har misligholdt deres lån og fortsætte retssager. Hvis låntager ikke kan betale gælden, sælges ejendommen på auktion af amtsseriffen eller en anden embedsmand. Den vindende bud modtager gerningen til ejendommen. Processen tager normalt mellem 6 måneder og 2 år.

Da langt de fleste afskærmninger er ubestridt, har den amerikanske finansielle industri siden det 19. århundrede lobbyet for ikke-domstolsafskærmning - afskærmning, der finder sted uden for domstolene. Ikke-retlig afskærmning opstår, når et pantelån indeholder en klausul om salgskraft, der giver udlåner mulighed for at indlede et afskærmningssalg uden at gå gennem domstolene. Långiver udsteder en meddelelse om misligholdelse og giver låntageren besked om dette faktum, før han gennemfører en auktion over hjemmet. Långiveren kan byde på auktionen, og vinderen modtager gerningen til hjemmet, skønt de derefter muligvis bliver tvunget til at sagsøge for bortvisning af de nuværende beboere. Processen tager normalt mellem 1 måned og 1 år.

Reglerne varierer afhængigt af staten

Retsafskærmning er en tilgængelig mulighed i alle amerikanske stater undtagen Michigan, New Hampshire, Tennessee, Utah, West Virginia og District of Columbia.

Ikke-domstolsafskærmninger er tilgængelige i lidt over halvdelen af ​​USA: Alabama, Alaska, Arizona, Arkansas, Californien, Colorado, Georgia, Hawaii, Idaho, Iowa, Michigan, Minnesota, Mississippi, Missouri, Montana, Nevada, New Hampshire, North Carolina, Oklahoma, Oregon, Rhode Island, South Dakota, Tennessee, Texas, Virginia, Washington, West Virginia, Wisconsin, Wyoming og District of Columbia.

I stater, der tillader begge former for afskærmning, anvendes ikke-retslig afskærmning, hvis låntager underskrev et prioritetslån inklusive en klausul om salgskraft, der giver långiveren mulighed for at sælge ejendommen for at inddrive ubetalte gæld. Hvis denne klausul ikke blev underskrevet, skal långiveren anvende retsafskærmning.

Indvirkning på inddrivelse af boliger

Mortgage Bankers Association (MBA) og andre långivende brancheorganisationer har en tendens til ikke at lide det retlige afskærmningssystem, fordi det øger deres omkostninger. I en artikel fra december 2012 i New York Times, branchen argumenterede for, at opsvinget på boligmarkedet var langsommere i stater, der tvinger långivere til at gå til domstol, før de udelukker. Domstolsafskærmninger tog mere end dobbelt så lang tid i stater som New York og New Jersey end det nationale gennemsnit. Årsagen hertil var imidlertid ikke altid, at domstolene var forkælet. Ofte blev långivere og panteservicere selv overvældet med mængden af ​​tvangsauktioner og var ikke i stand til at indsamle al den nødvendige dokumentation til domstolene i tide. I slutningen af ​​september 2012 var 6,6% af alle lån ifølge MBA i afskærmning i retslige stater sammenlignet med 2,4% i ikke-retslige stater. MBA har bebrejdet dette for en "træg" proces i retslige afskærmningsstater for en efterslæb i tvangsauktioner.

Forebyggelse af tvangsauktioner

En undersøgelse fra 2011 sammenlignede stater, der kræver långivere til at søge retslig tilladelse til at udelukke med stater, der ikke gør det. Undersøgelsen fandt, at:

Låntagere i retslige stater er ikke mere tilbøjelige til at helbrede og ikke mere tilbøjelige til at genforhandle deres lån, men forsinkelserne fører til en opbygning i disse stater af vedvarende kriminelle låntagere, hvor langt størstedelen af ​​dem til sidst mister deres hjem. fandt, at undgåelse af afskærmning ikke var mere sandsynligt for låntagere, der er underlagt hverken retslig afskærmning, eller love, der tvinger långivere til at vente 90 dage før indledning af afskærmning, end det var for andre låntagere..

Seneste nyheder

Trivia

Afskærmningsstatistikker

Ifølge Realty Trac, baseret på de amerikanske data for maj'2012,

1. TOP afskærmningsbyer er
   1. Miami, FL
   2. Chicago, IL
   3. Las Vegas, NV
   4. Los Angeles, Californien
   5. Phoenix, AZ
2. Antallet af nye foreclosures steg 9,12% fra Apr'2012 (188.780) til May'2012 (205.990).
3. Antallet af tvangsauktioner solgt for april2012 (66.529) faldt 22,37% sammenlignet med Mar'2012 (85.702).
4. Gennemsnitlig salgspris for en afskærmet ejendom voksede 16,64% fra Apr'2012 ($ 170,532) til May'2012 ($ 198,915).

Bøger og videoer om afskærmning

Dette er en liste over nyttige, populære bøger og videoer om tvangsauktioner på Amazon.com:

• 23 Juridiske forsvar mod afskærmning
• Den komplette guide til lokalisering, forhandling og køb af fast ejendom
• The Complete Idiot's Guide to Buy Foreclosures
• Pre-afskærmningen ejendom investor kit: Sådan tjener du penge på at købe nødlidende fast ejendom - inden den offentlige auktion

Referencer

• http://en.wikipedia.org/wiki/Foreclosure
• http://www.realtytrac.com/foreclosure-laws/foreclosure-laws-comparison.asp
• http://www.truthinforeclosure.com/foreclosure-types